Son yıllarda yaşanan ekonomik çöküş ile buna bağlı olarak konut ve işyeri kiralarında yaşanan büyük artış, mülk sahipleri ile kiracıları hukuk alanında yoğun şekilde karşı karşıya getiriyor. Önceki yıllarda uygulamada çok fazla bulunmayan tahliye taahhütnamesi, artık kira kontratının ayrılmaz bir parçası haline geldi. Tarihi boş bırakılmış bir tahliye taahhütnamesi imzalamayı kabul etmeyenin, ev veya işyeri kiralayabilmesine neredeyse imkânı yok.
Peki, hukuki anlamda tahliye taahhütnamesi ve geçerlilik şartları nedir? Nasıl ve ne zaman işleme konulur? Hangi hallerde tahliye taahhütnamesi geçersiz olur? Yazımızda bu konuları inceledik.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiralayan ile kiracı arasında yapılan, kira sözleşmesinin feshi niteliğinde bir sözleşmedir. Kiracı, bu sözleşme ile kiraladığı taşınmazı, belirlenen tarihte boşaltmayı taahhüt etmiş olur.
Bu sözleşmenin geçerli olması kanunda bazı şartlara bağlanmıştır. Bu şartlar;
- Taahhütnamenin yazılı olması,
- Kiraya verilen taşınmazın kiracıya tesliminden sonra yapılması,
- Tahliye tarihinin belirli olmasıdır.
Tahliye taahhütnamesinde, tahliye tarihinin belirli olması gerekir. Belirli bir tarih içermeyen “mülk sahibi ne zaman isterse tahliye edeceğim” şeklinde yazılı bir beyan, geçerli bir taahhütname oluşturmaz. Diğer şartlardan anlaşılabileceği gibi, sözlü tahliye taahhüdü hukuken geçerli kabul edilmez. Kira kontratı ile aynı düzenleme tarihini içeren taahhütnameler, taşınmazın tesliminden önce düzenlenmiş olacağından geçersiz olur. Ancak, belirtmekte fayda var ki, yenilenen kira kontratı ile birlikte imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Çünkü taşınmaz hâlihazırda kiracı tarafından kullanılmaktadır.
Boş Tarihli Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Mi?
Uygulamada, tahliye taahhütnamesi aslında kira kontratı ile birlikte yapılsa da düzenleme ve tahliye tarihleri boş olarak imzalandığı için, ileride kiraya veren tarafından doldurularak işleme konulmaktadır. Peki, tarihleri sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesi geçerli midir? Evet, boş olarak düzenlenen ve sonradan doldurulan tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Yargı makamları, kiracının tarihleri boş olan sözleşmeyi imzalayarak, karşı tarafa, sözleşmedeki boşlukları doldurma yetkisi verdiğini kabul etmektedir. Yani bu durumda “boşa imza atan sonuçlarına katlanır” ilkesi geçerli olur.
Taahhütnamenin boş olarak imzalandığı itirazı ile kira kontratı ile aynı tarihte imzalandığı itirazı hukuken birbirinden farklı itirazlardır. Tarihlerin sonradan doldurulduğu itirazının hukuken bir anlamı olmamakla birlikte, taahhütnamenin taşınmazın tesliminden önce imzalanması kanunen geçersizlik sonucu doğurur. Burada asıl problem, düzenleme tarihi boş olarak imzalanmış taahhütnamenin, kira kontratı ile aynı tarihte imzalanmış olduğunu ispat sorunudur. Çünkü bu iddianın da taahhütname gibi yazılı bir delil ile ortaya konulması gerekir ki, taahhütnamenin geçersiz olduğu kabul edilebilsin.
Taahhütnameye Aile Konutu İtirazı
Aile konutu, eşlerin ve varsa müşterek çocukların yaşamsal faaliyetlerini sürdürdüğü; ailenin düzenli olarak yerleşik olduğu yaşam alanıdır. Kanuni düzenlemelere göre, aile konutuna ilişkin kira sözleşmesi, eşin rızası olmadan feshedilemez. Tahliye taahhütnamesi, kira kontratının feshi niteliğinde bir işlem olduğundan, kiralananın aile konutu niteliği varsa, diğer eşin itirazı, tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar. Ancak uygulamada, bu yöndeki itirazlar belli süre ve usullere bağlanmıştır. Bu usullere uyulmadan yapılacak itirazlar yargı makamlarınca kabul edilmez.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl ve Ne Zaman İşleme Konulur?
Tahliye taahhütnamesi, icra takibi yolu ile işleme konulur. Kiralayanın talebiyle başlayacak icra takibinde, kiracıya tahliye emri gönderilerek 15 gün içerisinde taşınması tahliye etmesi emredilir. Kiracının tahliye taahhütnamesine itirazı varsa bu itirazı 7 gün içerisinde icra dairesine bildirmesi gerekir. Bu süre içerisinde bir itiraz yapılmazsa, verilen süre sonunda kiracı icra dairesi kanalıyla taşınmazdan tahliye edilir.
Kiracı süresi içinde itiraz ederse, tahliye takibi durur. Bu durumda, tahliye işlemlerinin devam edebilmesi için kiralayan mülk sahibinin, itirazın kaldırılması veya iptali davası açması gerekir. Kiracının itirazının haklı olup olmadığı bu davada karara bağlanır. Kiracı, itirazında haklı bulunursa takip iptal edilir. Aksi halde itirazın kaldırılması veya iptaline karar verilerek tahliye işlemlerine kaldığı yerden devam edilir.
Tahliye taahhütnamesi, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içerisinde işleme konulmalıdır. En geç bu süre içerisinde kiracıya, kira kontratının feshine ilişkin yazılı bildirim yapılırsa, taahhütname kira yılı süresince geçerliliğini korur ve işlem yapılabilir. Bu süreler içerisinde takibe konulmayan tahliye taahhütnamesi geçersiz hale gelir.
